尊龙 几许接盘写字楼的货仓东说念主，要当冤大头？

幻梦一场

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近期，国内买卖地产圈刮起了一股写字楼改货仓的飞扬，一批又一批货仓投资东说念主正扎堆往里冲。

笔者顺手掀开抖音，就看到一个勇敢的博主，说是年前砸 300 万拿下了南宁江南区的一层写字楼，思改成 30 间货仓，并配文称：2026 年，看我顶风翻盘。

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（图源：抖音）

不虞，批驳区的确是一边倒地不看好。比如，有网友反手就抛出一句：开货仓，我就没听过还能顶风翻盘的。

紧接着，还有一个同业捂脸告诫：如果你有干货仓的深远注解，当我没说。如果莫得，惨酷照旧幽静商量，毕竟上船容易，下船看运说念。

再往下翻就更扎心了：写字楼弄的货仓，的确亏的可能性就有大要。

其实，也不成怪这届网友，确凿是行业背后的真相让东说念主提不起信心，凭据感恩梁行 2026 年 1 月发布的官方叙述：

轨则 2025 年底，天下 18 个中枢城市中，甲级写字楼全体空置率还是达到 22.4%，创下历史新高，远超 2008 年金融危险时期的水平。

分城市来看，一线城市中，深圳中枢商圈空置率 29.41%，广州 20.65%，上海 23.39%，北京 15.89%；新一线城市中，武汉空置率 35.2%，重庆 32.8%，天津 31.6%，成齐 28.9%......

一句话空洞，国内写字楼正在进入全面饱和时期。与此同期，货仓业也早已供过于求，两种饱和的钞票加在一齐，是能够负负得正，照旧投资东说念主要当冤大头？

对此，中国饭铺协会货仓数字化专委会常务副理事长、盈蝶商议 CEO 胡升阳，在聊起这股飞扬时连连摇头。他示意写字楼改货仓内容上是为了周转存量钞票，但对投资东说念主来说是不屈正的。

"货仓用的是买卖用地，房钱高，写字楼用的是商务用地，当今房钱低，放开写字楼进入，会让本就承压的货仓商场际遇撤废性打击，终点是在新开采的高新区，频频是写字楼重灾地。"

"以上海为例，虹桥当今还是有 200 多家货仓了，齐是新增物业，再这样开下去，很容易把 18 年、19 年高位入场的投资东说念主全部杀干净。相背，在南京东路、南京西路这类物业增量有限的中枢性段，就不会出现写字楼改货仓这种情况。"

在胡总看来，写字楼还是撤废了，与其灾难货仓，不如改成长租公寓，一年收一次租，比货仓好治理、好运营。

"比如，市中心的住宅 8 万 -10 万一平米住不起，而公寓一套齐是 5000-8000 一个月，写字楼可以把价钱拉到 3000-5000，平替小区的住宅，眩惑底本住不起的年青东说念主，政府但愿的东说念主才引进、做事和招商问题也能措置。"

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另一方面，许多投资东说念主可能只看到目下的房钱利好，却忽略了写字楼改货仓的难度。

除了要调动地皮用途，机电、排水、消防动线、功能布局等的确齐要大拆大建，一套经由下来可能比新建还贵。

业内资深东说念主士甘圣宏至少主执过 5 家写字楼校阅，他告诉笔者，这种形式对住宿的这个业态其实并不太友好。

"写字楼的物业结构跟货仓不一样，摊派面积要大许多，还有纵深、层高、采光和隔音等问题。尤其是隔音讯题，许多写字楼的柱距比拟大，为了轨则承重，校阅的时刻就必须用一些轻钢建材相沿，这样隔音就会变差。"

"总之，改货仓颠倒本质品牌方的工程才气、设想才气以及施工时期。咱们测算，所有这个词这个词投资本钱加起来，比货仓改其他业态要贵出 20%-30%。同理，后期的运营本钱，电梯、水电、东说念主工和动力等也高，差未几相通的比例。"

"临了还要商量商场。写字楼更多占据的是商旅商场，DragonGame短期是填补了写字楼的坑，但弥远的执续性很难说。就以咱们之前的君亭为例，以前咱们许多货仓主打的齐是商旅，当今亦然追随商场变化，在缓缓连结一些失业和度假需求。"

甘总所言不无真谛。如若写字楼附进的商场需求发生变化，即便地段再好，货仓的运营才气再强，接盘后惟恐相通也会死得很惨。

并且昂贵的改形本钱，意味着只合适中高端货仓加入，这个档位恰正是当下内卷最严重的战场。

这几年，深圳福田 CBD 的零落未必便是可以的例证。

曩昔金融、外贸是福田 CBD 的中枢产业，但当下受中好意思贸易战和金融业整改的影响，福田 CBD 的商旅商场还是急剧萎缩。

其中一栋楼更是历经三次换牌，从经济型的国丰货仓，到加盟 oyo 快捷品牌，再到当今被中高端的城际看上，可谓穷苦重重。

据一位货仓博主探店发现，驾驭 500 米内还有全季、秋果、亚朵和米漾 4 家中高端货仓，全是从办公楼、商铺悔改来的，且周围还有许多货仓在换牌立异。

（图源：抖音）

可思而知，这片区域的货仓畴昔的竞争得有多嚚猾。总之，这栋楼能否靠货仓救活犹未可知，写字楼改货仓并非 PPT 拍板这样浮浅。

是以，为什么他们明知山有虎，还去明知山？

"地段好、房钱低，加上圈套今存量的加盟物业的确还是被投资东说念主分光了，这时刻写字楼冒出来，可能便是独一的增量。这个故事如果讲得比拟大，或者有生效案例，加盟商们照旧抖擞去作念的。"甘总坦言。

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与加盟租出逻辑不同的是，业主自执写字楼改货仓可能照旧被动之举。

武汉方阵置业的总司理成青泉，客岁力推和主导了福一又喜来登货仓的改建，花了 6200 万，这几天刚刚开业，但他却认为此举澈底是不得须臾为之。

"第一，光谷的写字楼严重饱和，咱们之前决议和装修的形式还是有出现空置，再推出 1 万多平米的写字楼便是我方找死。"

"第二，公司一直思要从房地产开采商转型到城市钞票运营商，而运营的物业形态无非是货仓、公寓、办公、买卖这几类，如果我方的物业齐不敢作念，转型就无从谈起。"

"至于为何聘请福一又，主要是整栋楼 1 万多平米，非全季、亚朵所能承载，且近邻还是有欢一又了，必须再找一个具有家具竞争力的品牌去竞争。"

说到这，成总不由得叹了语气，他也知说念当今货仓很卷，如果不是自执物业，细目是不敢开的。"真不知说念当今还有哪些东说念主在租出物业作念货仓。"

"你可能不信，214 间客房，无用交房钱和治理费，但装修和设立按单房摊下来的造价就高达约 28.6 万，比全配套、范例的福一又喜来登还要特出 20%-30%！"

"凭据测算，只摊销装修本钱就需要 4-5 年才能回本。如果再谋划拿地本钱、建安本钱、治理费和财务费，那就驴年马月了，咱们里面根柢不敢、也以为没必要算这笔隐约账。"

空置立马死，改货仓还有一线但愿，这是脚下写字楼的生涯逆境。

有关词，各样迹象标明，写字楼改货仓，不外是将一种澈底饱和的业态转为另一种尚未澈底饱和的业态。

而货仓的一线但愿在于，能否靠我方的品牌影响力和运营才气激活写字楼附进的买卖生态，从而取得东说念主气与客流。

运气的是，成总作念到了。除了货仓，他还配套决议了餐饮、茶饮和失业足浴三个买卖生态。

"前两者还是开业，生意火爆；失业足浴和高端商务健身房暨健康治理中心完成招商引进，正在加紧装修，瞻望 5 月初亮相。"

"在咱们的带动下，园区写字楼的招商也逆势而上，入住率从不到 20%，一齐打破到 70%，接下来应该有但愿推高到 90%。"

虽然，咱们不否定一家货仓确乎能给附进带来弘大的买卖价值，但关于投资东说念主而言，本人盈利才是活下去的砝码。

从恶果推测，写字楼改货仓，看似享受了房钱红利，但弥远来看，受限于地产周期尾期，仍是无间旧的租出加盟模子，俨然成为一个高进入、高风险、低收益的步履，光显并不是所有这个词城市齐能禁受的。

如斯说来，货仓东说念主接盘冤不冤？接待留住你的不雅点。

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